Coûts Supplémentaires Dans Votre Propre Maison Par M² : 10 Coûts D’exploitation Importants

Coûts Supplémentaires Dans Votre Propre Maison Par M² : 10 Coûts D’exploitation Importants

Le loyer froid ou l’argent de la maison est en fait déjà assez élevé. Mais une maison a aussi des frais de fonctionnement, dont certains doivent être supportés par le locataire individuel. C’est pourquoi un « forfait frais annexes » s’ajoute au loyer froid. Dans cet aperçu, nous vous informons de tous les éléments possibles qui peuvent être facturés comme frais d’exploitation.

Selon le législateur, le forfait surcoûts ne doit être considéré que comme une avance sur les frais effectivement encourus. Cela signifie : Si un locataire a payé trop de frais annexes calculés pour l’exercice comptable, il a droit à une partie de ceux-ci à titre de remboursement. Cependant, cela s’applique également dans l’autre sens : s’il s’avère que les frais accessoires ont été calculés comme trop faibles, le locataire doit rembourser la différence au propriétaire. Des règles similaires s’appliquent aux propriétaires, surtout s’ils vivent dans une copropriété.

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Quels sont les frais supplémentaires ?

Les frais annexes sont tous les frais engagés par le propriétaire pour la gestion de la maison par an. L’accent est mis sur « par an ». La définition des frais annexes signifie qu’ils doivent être récurrents sur une base régulière pour être considérés comme tels. Les mesures de rénovation coûteuses, telles que la transformation d’un système de chauffage ou l’application d’une isolation thermique, ne peuvent donc pas être facturées comme frais accessoires. Toutefois, cela ne signifie pas que le propriétaire ne peut pas récupérer ces frais auprès des locataires. Avec ces investissements ponctuels, le bailleur a la possibilité d’adapter progressivement le loyer de base.

Les coûts supplémentaires typiques sont :

  • Impôt foncier municipal
  • Assurance, par exemple incendie et assurance élémentaire
  • Frais d’eau : frais d’entretien des compteurs d’eau, montant de base, frais de consommation, si disponible, frais d’entretien d’une station d’épuration.
  • Frais de drainage : frais d’égout, frais d’entretien d’une fosse septique
  • Courant de fonctionnement et de plancher
  • Frais pour le jardinier pour l’entretien des pelouses communales
  • Nettoyage de couloir, nettoyage de toit, ramonage de cheminée, nettoyage d’allée
  • Services d’élimination et de sécurité, services de gardiennage
  • Coûts des modules de réception partagés tels que l’antenne, l’antenne parabolique ou la connexion par câble
  • Coûts pour les chambres partagées, par exemple la buanderie

Mais attention :  les frais sont toujours facturés par appartement locatif et résident permanent. Cela signifie que les familles paient plus que les célibataires. Cependant, les appartements vacants ne peuvent pas être déduits des contributions aux frais annexes ! Le propriétaire doit supporter les sommes qu’il ne peut répartir en raison d’une vacance.

Frais supplémentaires pour votre propre maison

Une maison est un espace de vie auto-utilisé et auto-détenu. Les appartements loués ne sont donc pas considérés comme votre propre logement, puisque la propriété du bien n’appartient pas au locataire. Cependant, même avec votre propre maison, il y a des frais de fonctionnement. Ces frais d’exploitation sont à peu près équivalents aux frais de location annexes normaux.

Les résidents d’une maison unifamiliale n’ont guère d’autre choix que de calculer eux-mêmes leurs frais de fonctionnement. Dans le cas de maisons multifamiliales divisées en copropriétés, des « frais de maison » sont généralement facturés. Cet argent de la maison peut être étonnamment élevé. 300 à 400 euros par mois ne sont pas rares. Néanmoins, cet argent de la maison doit également être précisément comptabilisé et ventilé. Cependant, il y a une particularité avec l’argent du logement : en plus de payer les frais d’exploitation courants d’une maison à usage commun, l’argent du logement est également destiné à servir de réserve pour les réparations. C’est pourquoi il devient parfois un peu difficile avec la solution argent maison de récupérer les cotisations de frais annexes indûment perçues.

Attention aux délais !

La base du remboursement ou du paiement supplémentaire est ce que l’on appelle le « décompte des frais accessoires ». Le propriétaire envoie généralement cette déclaration au locataire dans les trois premiers mois de l’année civile suivante. Dans le cas des propriétaires, cela est fait par la gestion immobilière désignée. Cependant, le législateur est assez généreux en accordant le délai. Le propriétaire peut faire une demande jusqu’au 31.12. de l’année civile suivante pour envoyer la facture d’électricité. Après cela, cependant, il est prescrit pour lui. Cependant, il existe des exceptions :  si le locataire a déménagé et que le propriétaire a besoin de beaucoup de temps pour trouver la nouvelle adresse, il peut utiliser le temps passé à le faire comme espace supplémentaire pour envoyer la facture d’électricité.

De son côté, le locataire a droit à un état détaillé des frais annexes. Le bailleur doit donc également établir un décompte des frais accessoires après le  délai de prescription de 12 mois. Cependant, il ne peut plus poursuivre les réclamations qui en résultent contre le locataire. Les cotisations aux frais accessoires payées en trop doivent encore être payées après 12 mois.

De son côté, le locataire a la possibilité de faire vérifier un état des frais annexes. Il peut l’utiliser pour déterminer si le montant d’une réclamation est justifié ou si un montant remboursé peut être sous-estimé. Le locataire dispose de 12 mois pour effectuer cette vérification. En langage clair, cela signifie : Le locataire dispose d’une année entière pour régler une réclamation auprès du propriétaire. Cependant, il doit être en mesure de prouver que le relevé de charges est effectivement examiné par un professionnel. Cependant, le délai ne court pas automatiquement, mais seulement après le dépôt d’une objection. Si le locataire ne fait rien, il y a un délai de 30 jours après réception de la facture d’électricité.

Vérifier les factures de services publics

Pour vous donner un chiffre : il a été statistiquement prouvé que  81 %  de toutes les factures de services publics sont incorrectes. Le plus souvent, ces erreurs se font au détriment des locataires. Il est donc recommandé à chacun de vérifier le relevé des frais de service avant de le payer ou de l’accepter.

Le locataire peut procéder de quatre manières :

  • auto-examen
  • examen en ligne
  • Examen par l’association de protection des locataires
  • Examen par un avocat spécialisé

L’auto-examen est un très grand défi. Le problème est que le propriétaire est généralement réticent à divulguer les coûts réels encourus. De plus, la clé de répartition des coûts est très compliquée. Dans un immeuble avec escalier collectif, chauffage central et jardinier, la répartition par locataire individuel peut être très compliquée.

Il est utile ici de diviser la facture de services publics par la superficie en pieds carrés de l’appartement, puis de comparer le résultat avec la moyenne régionale. Vous pouvez vous renseigner auprès de l’ administration communale pour obtenir des informations sur les contributions aux frais annexes usuelles et locales par mètre carré  . Avec cette directive approximative à l’esprit, vous pouvez ensuite entrer plus en détail.

Le test en ligne, en revanche, est beaucoup plus pratique. Il existe de nombreux outils sur Internet qui peuvent faciliter l’évaluation de la facture d’électricité. Si vous vous approchez d’un résultat similaire à l’aide des outils, la facturation sera largement correcte. Cependant, s’il y a des écarts majeurs, vous devez faire un suivi.

Les associations locales de locataires ont généralement un service avec lequel les factures de services publics peuvent être vérifiées avec une sécurité juridique. Mais vous devriez être membre de l’un de ces clubs. Pour les non-membres, le service est généralement beaucoup plus cher.

Enfin, il reste le chemin vers un avocat spécialisé dans les factures de services publics ou le droit du bail. L’avocat est toujours le moyen le plus cher. De plus, très peu de propriétaires aiment recevoir du courrier d’un avocat. Par conséquent, cette possibilité doit être soigneusement étudiée. Toutefois, l’examen du décompte des frais annexes n’est pas automatiquement couvert par les assurances protection juridique locative éventuellement existantes. De nombreuses compagnies d’assurance, mais pas toutes, couvriront les frais. Il vaut toujours la peine de demander votre propre assurance protection juridique locative.

En fin de compte, l’examen juridique n’est pas si cher non plus. Il coûte entre 80 et 250 euros. Bien entendu, ces frais sont également entièrement déductibles de l’impôt sur le revenu.

réduire les coûts supplémentaires

Au lieu de vous disputer constamment avec le propriétaire, vous pouvez également faire un certain nombre de choses pour réduire vous-même les coûts supplémentaires.

Si vous êtes retraité ou femme au foyer avec beaucoup de temps libre, vous pouvez par exemple créer votre propre service de gardiennage. Dans ce rôle, vous pouvez proposer au propriétaire de nettoyer la cage d’escalier, de déplacer les poubelles le jour de la collecte et de s’occuper vous-même de la pelouse, du jardin et de l’allée. Cela permet non seulement d’économiser les coûts précédemment facturés. En règle générale, on peut aussi gagner de l’argent à côté. Cependant, cela vient aussi avec un gros engagement. Un service de conciergerie comprend généralement un service d’hiver, par exemple. Si vous avez signé un contrat correspondant et que vous ne remplissez pas vos obligations, vous êtes responsable des accidents et des blessures causés par des chemins mal dégagés !

Si l’électricité et le gaz ou le fioul sont facturés via les surcoûts, vous pouvez également vous charger vous-même de votre contrat avec les fournisseurs d’énergie. Le poste est alors calculé à partir des contributions aux frais annexes. Mais il est important de bien regarder ! De nombreuses offres de leurres se terminent généralement par des tarifs nettement plus chers qu’auparavant !

Si vous possédez votre propre bain thermal avec un raccordement à la cheminée, vous pouvez en commander vous-même l’entretien. Le service rendu par le ramoneur est déductible de l’impôt sur le revenu.

Déduisez toujours les frais supplémentaires !

Des frais supplémentaires peuvent être indiqués dans la déclaration de revenus. Ils sont déductibles jusqu’à 1200 euros.

Cela s’applique également aux services de réparation pour les artisans indépendants, par exemple le ramoneur. Cependant, il est très important que la facture ne soit jamais payée en espèces, mais toujours par virement bancaire. Les factures payées en espèces ne sont pas acceptées par le bureau des impôts. Ainsi, plusieurs centaines d’euros par an peuvent rapidement « vous passer entre les doigts ».