Bijkomende Kosten In Uw Eigen Woning Per M²: 10 Belangrijke Bedrijfskosten

Bijkomende Kosten In Uw Eigen Woning Per M²: 10 Belangrijke Bedrijfskosten

De koude huur of het huisgeld is eigenlijk al hoog genoeg. Maar een woning heeft ook exploitatiekosten, waarvan een deel voor rekening van de individuele huurder. Daarom wordt aan de koude huur een “forfaitaire bijkomende kosten” toegevoegd. In dit overzicht informeren wij u over alle mogelijke posten die als bedrijfskosten in rekening kunnen worden gebracht.

Volgens de wetgever is het meerkostenforfait slechts te zien als een voorschot op werkelijk gemaakte kosten. Dit betekent: Als een huurder te veel voor het boekjaar berekende bijkomende kosten heeft betaald, heeft hij recht op een deel daarvan als restitutie. Maar andersom geldt dit ook: als blijkt dat de bijkomende kosten te laag zijn berekend, moet de huurder het verschil terugbetalen aan de verhuurder. Soortgelijke regels zijn van toepassing op huiseigenaren, vooral als ze in een condominium wonen.

U kunt altijd onze website bezoeken voor meer inhoud: blog

Wat zijn de extra kosten?

De bijkomende kosten zijn alle kosten die de verhuurder per jaar maakt voor het beheer van de woning. De nadruk ligt op “per jaar”. De definitie van bijkomende kosten houdt in dat ze regelmatig terugkerend moeten zijn om als zodanig te worden beschouwd. Dure renovatiemaatregelen, zoals het ombouwen van een verwarmingsinstallatie of het aanbrengen van thermische isolatie, kunnen daarom niet als nevenkosten in rekening worden gebracht. Dit betekent echter niet dat de verhuurder dergelijke kosten niet op de huurders kan verhalen. Bij deze eenmalige investeringen heeft de verhuurder de mogelijkheid om de kale huurprijs geleidelijk aan aan te passen.

Typische extra kosten zijn:

  • Gemeentelijke onroerendgoedbelasting
  • Verzekering, bijv. brand- en basisverzekering
  • Waterkosten: kosten voor het onderhoud van de watermeters, basisbedrag, verbruikskosten, indien beschikbaar, de kosten voor het onderhoud van een waterzuiveringsinstallatie.
  • Afvoerkosten: rioolheffing, onderhoudskosten septic tank
  • Bedrijfs- en vloerstroom
  • Kosten voor de tuinman om gemeenschappelijke gazons te onderhouden
  • Gangreiniging, dakreiniging, schoorsteenveger, opritreiniging
  • Verwijderings- en beveiligingsdiensten, conciërgediensten
  • Kosten voor gedeelde ontvangstmodules zoals antenne, schotelantenne of kabelaansluiting
  • Kosten voor gedeelde kamers, bijv. wasruimte

Maar let op:  de kosten worden altijd berekend per huurappartement en vaste bewoner. Dat betekent dat gezinnen meer betalen dan alleenstaanden. Leegstaande appartementen mogen echter niet worden afgetrokken van de bijkomende kostenbijdragen! De verhuurder moet de bedragen dragen die hij vanwege een leegstand niet kan verdelen.

Bijkomende kosten voor je eigen woning

Een woning is eigen gebruik en eigen woonruimte. Gehuurde appartementen worden dus niet beschouwd als uw eigen woning, aangezien de eigendom van de woning niet bij de huurder ligt. Maar zelfs met een eigen huis zijn er lopende kosten. Deze exploitatiekosten zijn ongeveer gelijk aan de normale bijkomende huurkosten.

Bewoners van een eengezinswoning hebben weinig andere keus dan zelf hun exploitatiekosten te berekenen. Bij meergezinswoningen die zijn opgedeeld in condominiums wordt meestal een zogenaamde “house fee” in rekening gebracht. Dit huisgeld kan verrassend hoog zijn. 300 – 400 euro per maand zijn geen uitzondering. Toch moet dit huisgeld ook nauwkeurig worden verantwoord en uitgesplitst. Er is echter een bijzonderheid met huisgeld: naast het betalen van de lopende exploitatiekosten van een gezamenlijk gebruikt huis, is het huisgeld ook bedoeld als reserve voor reparaties. Dit is de reden waarom het soms een beetje moeilijk wordt met de huisgeldoplossing om te veel betaalde bijkomende kosten terug te vorderen.

Let op deadlines!

Grondslag voor de vergoeding of bijbetaling is de zogenaamde “bijkomende kostenstaat”. De verhuurder stuurt deze verklaring doorgaans binnen de eerste drie maanden van het volgende kalenderjaar naar de huurder. In het geval van huiseigenaren gebeurt dit door het aangestelde vastgoedbeheer. De wetgever is echter vrij genereus in het toekennen van de termijn. De verhuurder kan tot 31.12. van het volgende kalenderjaar de energierekening in te dienen. Daarna is het echter voor hem verjaard. Er zijn echter uitzonderingen:  als de huurder is verhuisd en de verhuurder veel tijd nodig heeft om het nieuwe adres te vinden, kan hij de tijd die hij hieraan besteedt, gebruiken als extra ruimte voor het verzenden van de energierekening.

De huurder heeft van zijn kant recht op een gedetailleerde bijkomende kostenstaat. De verhuurder moet daarom ook na de verjaringstermijn van 12 maanden  een nevenkostendeclaratie opmaken  . De daaruit voortvloeiende vorderingen op de huurder kan hij echter niet meer verhalen. Na 12 maanden moeten nog te veel betaalde premies voor bijkomende kosten worden betaald.

De huurder heeft van zijn kant de mogelijkheid om een ​​nevenkostenstaat te laten controleren. Hij kan het gebruiken om te bepalen of het bedrag van een claim gerechtvaardigd is of dat een terugbetaald bedrag kan worden onderschat. De huurder heeft 12 maanden de tijd om deze controle uit te voeren. In begrijpelijke taal betekent dit: De huurder heeft een heel jaar de tijd om een ​​claim van de verhuurder terug te vereffenen. Wel moet hij kunnen aantonen dat de servicekostenverklaring daadwerkelijk professioneel wordt onderzocht. De termijn loopt echter niet automatisch, maar pas na het indienen van een bezwaarschrift. Als de huurder niets doet, is er een termijn van 30 dagen na ontvangst van de energierekening.

Controleer energierekeningen

Om u een cijfer te geven: het is statistisch bewezen dat  81%  van alle energierekeningen onjuist is. Meestal zijn deze fouten in het nadeel van de huurders. Het is daarom aan iedereen aan te raden om het servicekostenoverzicht te controleren alvorens te betalen of te accepteren.

De huurder kan dit op vier manieren doen:

  • zelf-onderzoek
  • online examen
  • Onderzoek door Vereniging voor Huurbescherming
  • Onderzoek door een gespecialiseerde advocaat

Zelfonderzoek is een hele grote uitdaging. Het probleem is dat de verhuurder meestal terughoudend is om de werkelijk gemaakte kosten openbaar te maken. Daarnaast is de verdeelsleutel voor de kosten erg ingewikkeld. In een appartementengebouw met een gemeenschappelijk trappenhuis, cv en tuinman kan de uitsplitsing door individuele huurder erg ingewikkeld zijn.

Het is hierbij handig om de energierekening te delen door het aantal vierkante meters van het appartement en het resultaat vervolgens te vergelijken met het regionale gemiddelde. Informatie over de gebruikelijke, ter plaatse in rekening gebrachte nevenkostenbijdragen per vierkante meter kunt u opvragen bij het  gemeentebestuur . Met deze ruwe richtlijn in het achterhoofd, kunt u vervolgens meer in detail treden.

De online test is daarentegen veel handiger. Op internet zijn tal van tools te vinden die het beoordelen van de energierekening vergemakkelijken. Benader je met behulp van de tools een vergelijkbaar resultaat, dan zal de facturatie grotendeels kloppen. Als er echter grote afwijkingen zijn, moet u deze opvolgen.

De lokale huurdersverenigingen hebben meestal een dienst waarmee de energierekeningen met rechtszekerheid gecontroleerd kunnen worden. Maar je moet wel lid zijn van een van deze clubs. Voor niet-leden is de service meestal aanzienlijk duurder.

Tot slot is er nog de weg naar een advocaat die gespecialiseerd is in energierekeningen of huurrecht. De advocaat is altijd de duurste weg. Bovendien krijgen maar heel weinig verhuurders graag post van een advocaat. Daarom moet deze mogelijkheid zorgvuldig worden overwogen. De herziening van de nevenkostenstaat wordt echter niet automatisch gedekt door een eventuele rechtsbijstandsverzekering voor verhuur. Veel, maar niet alle, verzekeringsmaatschappijen vergoeden de kosten. Het is altijd de moeite waard om uw eigen rechtsbijstandverzekering aan te vragen.

Uiteindelijk is het juridisch onderzoek ook niet zo duur. Het kost tussen de 80 en 250 euro. Uiteraard zijn deze kosten ook volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

extra kosten verminderen

In plaats van constant ruzie te maken met de verhuurder, kun je ook een aantal dingen doen om zelf de meerkosten te verlagen.

Bent u gepensioneerd of huisvrouw met veel vrije tijd, dan kunt u bijvoorbeeld uw eigen huismeesterdienst opzetten. In deze rol kun je de verhuurder aanbieden om het trappenhuis schoon te maken, de vuilnisbakken op de dag van ophaling te verplaatsen en zelf het gazon, de tuin en de oprit te verzorgen. Dit bespaart niet alleen de eerder in rekening gebrachte kosten. In de regel kan er ook nog goed verdiend worden. Het gaat echter ook gepaard met een grote inzet. Een conciërgeservice omvat meestal bijvoorbeeld een winterservice. Als u een bijbehorend contract hebt ondertekend en uw verplichtingen niet nakomt, bent u aansprakelijk voor ongevallen en verwondingen veroorzaakt door onjuist vrijgemaakte paden!

Als elektriciteit en gas of olie via de meerkosten worden gefactureerd, kunt u ook uw eigen contract met de energieleveranciers regelen. De post wordt vervolgens berekend uit de bijdragen in de bijkomende kosten. Maar goed kijken is wel belangrijk! Veel kunstaasaanbiedingen eindigen meestal in aanzienlijk duurdere tarieven dan voorheen!

Heeft u een eigen thermaalbad met aansluiting op de schoorsteen, dan kunt u het onderhoud zelf laten uitvoeren. De dienstverlening van de schoorsteenveger is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Trek extra kosten altijd af!

Bijkomende kosten kunt u aangeven in de belastingaangifte. Ze zijn aftrekbaar tot 1200 euro.

Dit geldt ook voor reparatiediensten voor zzp’ers, bijvoorbeeld de schoorsteenveger. Het is echter heel belangrijk dat de rekening nooit contant betaald wordt, maar altijd via overschrijving. Contante facturen worden niet geaccepteerd door de belastingdienst. Zo kunnen er snel enkele honderden euro’s per jaar “door de vingers glippen”.